Witajcie,
po dlugich poszukiwaniach, wreszcie udalo mi sie znalezc dzialke w
otoczeniu, w ktorym chetnie bede mieszkac.
Pomogla nam w tym agencja nieruchomosci. W przyszlym tygodniu mamy
podpisac umowe przedwstepna i tutaj moja radosc sie konczy, bo mam cala
mase watpliwosci, pewnie czesc z nich jest idiotyczna, ale poniewaz mam
wydac 200 tys, to i watpliwosci rozna z minuty na minute :-(
Agencja i wlasciciel chca abysmy przy podpisaniu umowy przedwstepnej
zaplacili zaliczke wlascicieliwo dzialki i oczywiscie polowe prowizji
dla agencji.
jezeli chodzi o prowizje to ok ale z zaliczka wlascicielowi to mam
problem, gdyz ziemia nie jest podzielona, beda dzielic dopiero po
podpisaniu z nami umowy przedwstepnej, bo wlasciciel ma 4 tys. m2 a
sprzedaje tylko czesc i dpiero bedzie dzielil.
Co sie stanie jezeli ja zaplace mu zaliczke a on to bedzie dzielil 3
miesiace albo cos mu sie stanie...?
Jak powszechnie jest rozwiazywany taki problem? Czy moge np. taka
zaliczke zdeponowac w anegcji, tzn, zeby wlasciciel wiedzial, ze te
pieiadze czekaja na niego ale dostanie je dopiero po dokonaniu podzialu?

Jak moge sprawdzic czy wlasciel nie wzial zaliczek od innych osob na
poczet sprzedazy tego gruntu?
Czy umowa przedwstepna powinna byc zawarta w obecnosci notariusza?
Jakie dokumenty oprocz wypisu z ksiegi powinnam sprawdzic?
Pomocy, please...
Kasia

Jesli kwota mala, spokojnie mozesz przyjac pieniadze u notariusza.
Jesli kwota wieksza, masz kilka mozliwosci:
1. Notariusze miewaja (ale nie wszyscy) specjalne konto, na ktore
kupujacy wplaca pieniadze, i po podpisaniu aktu wyplaca je
sprzedajacemu. Przyjeta jest forma przelewu, najbezpieczniejsza.
2. W akcie zawarta jest klauzula, ze akt jest niewazny, i kupujacy
poddaje sie rygorowi egzekucji itd. (o czym pisze vpw). Termin
wplaty pieniedzy powinien byc realny - np. elixir nowoczesne banki
ksieguja najdalej nastepnego dnia, a taki PKO BP potrafi i tydzien
(!!!).
3. Sposob chytrenki, wymyslony przez mojego znajomego. Kupujacy
zaklada ksiazeczke oszczednosciowa na nazwisko sprzedajacego (dane
mial z umowy przedwstepnej), z upowaznieniem do dysponowania nia
siebie samego. Przy podpisaniu aktu wreczyl ja notariuszowi, i
zostalo to uznane za platnosc gotowkowa. Zeby nie bylo
nieporozumien, pojechal kilka dni wczesniej do miejscowosci, gdzie
mieszkal sprzedajacy i zalozyl ksiazeczke w oddziale PKO najblizszym
jego mieszkania.

A pomysl Vitto z telefonem do notariusza - dla notariuszy, z ktorymi
mialam do czynienia - jest nie do przyjecia - niezgodny z jakimis
ich przepisami.

Joanna

Witam, moj znajomy mial taka sytuacje, ze chcial odsprzedac kawalek ziemi,
kupionej wczesniej w Agencji Wlasnosci Rolnej Skarbu Panstwa.
Agencja miala prawo pierwokupu, choc nie obowiazywala jeszcze wtedy
przytoczona wyzej ustawa. Strony spisaly u notariusza umowe przedwstepna, w
ktorej podano kwote zupelnie nie do przyjecia przez Agencje. Agencja nie
byla zainteresowana kupnem, potem wartosc dzialki strony ustalily na.. i po
wszystkim.
Proste, zreszta Agencja jest zainteresowana sprzedaza swoich zasobow aby
miec sie czym wykazac, a nie skupowaniem gruntow, na co nie ma zapewne
funduszy.
Chyba, ze kawalek ziemi jest planowany pod jakas powazna inwestycje, ale
takiego z kolei nie warto kupowac indywidualnemu nabywcy.
Pozdrawiam, Robert

Dziękuje za uznanie !!!

Jak znalazłem i jak wyszukuje !

Potwierdza sie ogólne przekonanie, że w Agencjach Nieruchomości nie znjaduje się okazji z prostego powodu ich zdaniem jest sprzedanie i obiecanie jak najwyższej ceny.

Więc przejdźmy do konkretów jak to robimy :

- zakreślić obszar poszukiwań, (okolica, miasto, rejon, atrkacje informacje co będzie w przyszłośći)
- przystąpić do poznania okolicy, (ulice, ośrodki, ludzie, sprawdzić ilość ofert sprzedaży działek, ceny)
- praca w terenie: (listonosze, sołtysi, od drzwi do drzwi)
- złożenie oferty pisemnej (po koło 2 tygodniach po rozmowie zwłaścicielem) przy czym oferta bardzo zaniżona (smieszna cena), do tego napisać na piśmie że za tą cene jesteście w stanie podpisać umowę przedwstępną lub umawiać wizyte u Notariusza...
- efekt to tkz. "dysonas poznawczy" u właściciela gruntu, ma oferte na piśmie konkretne pieniądze, ale to nie oferta jego marzeń, ale chce sprzedać.
- efekt: sprzedaje za cene niższą niż jego 100 & ale wyższa od mojej proponowanej około 15 % w efekcie kupuje okazje i zysk mam w momenice już kupna bo kupuje tanio na rynku i zawsze można odsprzedać do tego ziemia rolna z przyszłym przeznaczeniu na budowlane (z uchwałą o zmianie planu)...

Okazji jest mnustwo bo tylko 13 % powierzchni ma plany zagospodarowania...

polecam odwiedzić stronę firmy która to praktykuje:

www.invest.biko.pl

A macie swoje jakieś doświadczenia?
-

Witam.Otóż chciałam sprzedać nieruchomość tzn.działkę rolną.Kupujący przed podpisaniem umowy przedwstepnej wielokrotnie rozmawiał ze mna na temat działki,wyjasnilam mu ze posiada ona zjazd z ulicy do działki na czas okreslony a docelowy dojazd wlasciciel powinien sobie ustalic przez sluzebnosc,rozmawial takze na temat zjazdu z urzednikami ktorzy wydali taka decyzje.Nabywce informowalam takze iz dzialka znajduje sie w sasiedztwie obszaru Natura2000,mimo to podpisalismy umowe i oczywiscie dostalam dosc wysoka zaliczke.Jak sie okazalo po podpisaniu kupujacy dostal jeszcze dwie negatywne odp.odnośnie działki:z Urzedu miasta i z oddziału ochrony środowiska a zaznacze ze ja wczesniej nie skladalam tam wnioskow i nabywca doskonale to wiedzial.W umowie sprzedaz miala byc dokonana do dn.30.12.2008r. a pare dni przed uplywem terminu dostalam list od kupujacego w ktorym wyjasnia ze z mojej winy nie moze byc dokonana sprzedaz poniewaz zatailam pewne fakty o ktorych pisalam powyzej(oczywiscie jest to nie prawda)i mam mu zwrócić zadatek w dwukrotnej wartosci.prosze o porade co moge w tej sytuacji zrobic i czy racja jest po stronie kupujacego.

Zacząłem od gugla, ale chciałbym poznać cudze żywe przykłady, więc
zacznę nowy wątek.

W jaki sposób zwykle zawiera się wstępne umowy przy kupnie działki?
Formalności związane z załatwianiem kredytu trochę trwają, zbywca
działki domaga się zadatku, ja ze swojej strony wolałbym mu dawać ten
zadatek w jakiś sformalizowany i wiążący także dla niego sposób. Jak
to przeprowadzić? Czy zwykła umowa cywilnoprawna między nami (można
prosić o wzór?) wystarczy? Czy lepiej od razu notarialnie zawrzeć
umowę przedwstępną? Jeśli to drugie, to jak uniknąć płacenia
notariuszowi dwa razy? Dzwoniłem wczoraj do notariusza i usiłowałem
tego dowiedzieć się od niego, ale wił się jak piskorz, żeby nie
powiedzieć nic istotnego przez telefon. Można więc prosić o
łopatologiczny wykład kogoś, kto już ma to za sobą?
Guglając podobne dyskusje znalazłem ciekawą radę, żeby dając zaliczkę
prosić o podpisanie weksla. Jak to przeprowadzić formalnie? Skąd się
bierze blankiet wekslowy i jak w umowie p/w to "ująć", tak żeby tam
wyraźnie stało, że weksel zostanie zwrócony wystawcy w momencie
podpisania aktu sprzedaży?
A co do samych opłat notarialnych, podatku od czynności
cywilnoprawnej, opłaty sądowej za wpis do KW - póki co wychodzą mi z
tego jakieś gigantyczne pieniądze :-((( Jak to obciąć? Jakie są
sztuczki, kruczki, ulgi, sposoby, żeby jakich opłat nie wnosić albo
wnosić je w mniejszej wielkości?
Kolejne pytanie: kupuję działkę, która jest 'dopiero co utworzona' z
podziału gruntów rolnych (jest już odrolniona, jest to teren
budowlany, jest plan zagospodarowania). Czy KW jest tworzona
automatycznie w momencie podziału, jej utworzenie jest obowiązkiem
zbywcy, czy też będzie to mój problem? Przy kupnie mieszkania wniosek
o urządzenie KW wysyłał notariusz i ja za to nic nie płaciłem. Jak to
wygląda w przypadku działki?
I ostatnie pytanie. Działka jest budowlana, ale zalesiona. Żeby
cokolwiek na niej postawić, trzeba część drzew wyciąć. Jak formalności
z tym związane wyglądają w praktyce i co najważniejsze: ile kosztują?

J.

kopia planów zawsze jest w urzędzie, jeśli przeróbek w budynku nie było od 5
lat to możesz sobie darować plany bo to staje się już zaszłością

wygodniej.

nigdy nie słuchaj tego co mówi pośrednik - czasem SPECJALNIE kłamią, żeby
sprzedać nieruchomość a dopiero przy załatwianiu formalności wychodza
kwiatki - NIGDY im nie ufaj, zawsze sprawdź sama !!!

sprawdź przede wszystkim:
- księgę wieczystą (służebności, hipoteki)
- wyciąg z rejestru gruntów (czy działka jest taka jak na planach)
- urząd skarbowy czy nie ma zaległości z podatkami
jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości (np nie zgadza się jakiś numer) to daruj
sobie taką nieruchomość
pamiętaj, zę jeśli właścicieli jest więcej niż 1 to każdy musi złozyć
wymgane podpisy (np na umowie przedstępnej)

NIGDY nie korzystaj z takich agencji - ja raz dałem się nabić w butelkę i
dopiero po awanturze oddali pieniądze, bo oferta w gazecie była nieprawdziwa
a skerowana wyłącznia na zdobycie klienta

za usługę płaci się po jej wykonaniu a nie przed bo wtedy jesteś na
straconej pozycji

ja agencje przerabiałem prze prawie 2 lata i ostatecznie kupuję dom bez
żadnego pośrednictwa, bo pośrednicy to w 99% krętacze i naciągacze, którzy
tylko biorą pieniadze i ZA NIC nie odpowiadają - przeczytaj dowolną umowe z
pośrednictwa - ona tylko zabezpiecza posrednika i mówi ze on nie odpowiada
za nic - nawet za to, ze np umowę przedwstępną podpiszesz z kimś kto nie
jest właścicielem choć Ci go wskaże pośrednik

Witam!
to żeby Up długo nie szukał
1/Analitycy Wood&Company rekomendują kupno
akcji GTC - poinformował Wood&Co w raporcie dziennym w czwartek.
Cena docelowa dla akcji spółki wynosi 66 zł.
Wood&Co podał też, że informacja o zakupie 67 proc. spółki, która
ma działkę w Bukareszcie w Rumunii, za 11 mln euro, jest pozytywną
informacją, i rozważa obecnie podwyższenie szacunków wskaźnika
wartość aktywów netto na akcję
2/Analitycy Wood&Company w czwartkowym dziennym
raporcie podtrzymali rekomendację "kupuj" dla Amrestu, ustalając
cenę docelową dla akcji spółki na poziomie 195 zł.
3/wartość podpisanych przez J.W.Construction i spółki z grupy przedwstępnych
umów sprzedaży
mieszkań wyniosła w pierwszym półroczu 2007 roku 580,76 mln zł, co
oznacza wzrost o 13 proc. wobec analogicznego okresu 2006 r.
"Podpisane umowy dotyczą inwestycji przewidzianych do realizacji
w latach 2007-2009, a ich planowana rentowność operacyjna wynosi

4/Zarząd LUBAWA S.A. informuje, że 4 lipca 2007 roku Spółka podpisała dwie
umowy z Ministerstwem Obrony Narodowej, jedna na dostawę 6 kompletów
namiotów pneumatycznych na bazy noclegowe i druga na dostawę 2 kompletów
namiotów pneumatycznych z przeznaczeniem na bazy dowodzenia. Łączna  wartość
umów to  6 436 399,14 zł brutto. Przedmiot zamówienia będzie zrealizowany w
oddziale Spółki Milagro w Grudziądzu. Termin wykonania umów został
wyznaczony na dzień 30 listopada 2007 roku. Łączna wartość umów przekracza
10 % wartości kapitałów własnych LUBAWA S.A.  .

Witam.
Mam upatrzoną działkę rolną o powierzchni ok. 4000 m2, do wydzelenia z większej działki sprzedającego rolnika. Ziemia rolna klasy IV. Najbliższe zabudowania mieszkalne znajdują się na sąsiedniej działce. "Moja" działka oraz ta najbliższa graniczą z tą samą drogą gminną. Brak MPZP. Media (prąd, woda) znajdują się w bepośrednim pobliżu - może nawet biegną przy wspomnanej drodze.
Zastanawiam się poważnie nad jej zakupem, ale warunkuję tym, czy i co mogę na niej postawić. Z tego co zdązyłem wyczytać czy dopytać możliwości mam następujące:
WARIANT A)
Namówienie sprzedającego na wystąpiene o warunki zabudowy dla wspomnianych 4000 m2. Jak dostanie warunki zabudowy podpisuję umowę przedwstępną kupna ziemi rolnej. Rolnik występuje o pozwolenie na budowę. Wylewa fundamenty. Zawieram z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Warunkową, bo prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Finalizuję zakup i na istniejących fundamentach stawiam dom.
Pytanie, czy takie coś się uda od strony formalnej i nikt nie będzie się czepiał?
WARIANT B)
Podpisuję umowę przedwstępną , załatwiam wydzielenie działki ii składam wniosek o pozwolenie na budowę letniskową.
Pytanie, czy to ma sens i czy z niewłaścicielem będą chcieli rozmawać?
WARIANT C)
Kupuję ziemię i stawiam dom drewniany o powierzchni zabudowy powiedzmy 45m2. Podobno dla takiego rodzaju budowli nie muszę mieć pozwoleń, wystarczy zgłoszenie do gminy - aczkolwiek nigdzie nie znalazłem potwierdzenia. Prawda li to?
Proszę o komentarze na temat sensowności powyższych wariantów i poradę, w którą stronę najlepiej pójść.
Carampuc

Czy z powyższego nie wynika, ze nie można wydzielić działki o powierzchni poniżej 3000 m bez wydania warunków zabudowy? Dodam, że na działce z której byłoby wydzielona nasza działeczka znajdują się już zabudowania siedliskowe, są media i wydzielona działka miałaby dostęp do drogi.

Znalezione w necie:

Jak to powinno wyglądać w naszym przypadku?

Raport bieżący 85/2006
Zarząd MASTERS S.A. zgodnie z § 39 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra
Finansów z dnia 19.10.2005 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych
przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych informuje, iż MASTERS
S.A. podpisała umowę przedwstępną zakupu nieruchomości.

1. Data zawarcia umowy:
28 listopada 2006 roku

2. Oznaczenie stron umowy:
Masters S.A. - Kupujący
Sześć osób fizycznych, współwłaścicieli - Sprzedający
Masters S.A. oraz osoby zarządzające i nadzorujące oraz wiodący akcjonariusze
Masters S.A. nie są jednostkami powiązanymi w stosunku do Sprzedających.

3. Oznaczenie przedmiotu umowy:
Przedmiotem umowy jest zobowiązanie do zawarcia w terminie do dnia 31 stycznia
2007 roku, ze sobą umowy kupna-sprzedaży dwóch działek gruntu zlokalizowanych
w Lublinie przy ulicy Bluszczowej o łącznej powierzchni 8.141 m2, dla których
Sąd Rejonowy w Lublinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
o numerze KW 46251.

4. Istotne warunki umowy:
Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Wartość transakcji ustalono
na kwotę 1.099.035 zł tj 135 zł za 1 m2.
Umowa przedwstępna umożliwia wstąpienie w prawa i obowiązki wynikające z tej
umowy, innego wskazanego przez Masters S.A. podmiotu (spółki celowej), z
którym zostanie podpisana umowa przyrzeczona.

5. Kary umowne:
Umowa przedwstępna przewiduje możliwość naliczenia kar umownych w stosunku do
strony, która będzie uchylała się od jej zawarcia, w maksymalnej wysokości
135.000 zł lub dochodzenia w postępowaniu sądowym zawarcia umowy przyrzeczonej.

6. Zastrzeżenie warunku:
Zawarta umowa nie zawiera zastrzeżonych warunków.

7. Kryterium uznania umowy za znaczącą:
Wartość umowy przekracza 10 % kapitałów własnych.

Komentarz Zarządu:

W związku ze sprzedażą nieruchomości w Legnicy, Masters S.A. dysponuje wolnymi
środkami, które nie będą wykorzystane do działalności operacyjnej. Rozwój
działalności operacyjnej polegającej na dystrybucji obuwia będzie finansowana
środkami własnymi przejmowanej MULTISERWIS sp. z o.o.
Nabycie w/w nieruchomości przez Masters S.A. ma charakter finansowej
inwestycji długoterminowej i zostanie sfinansowane w całości z kapitału
obrotowego spółki.
Zakup wyżej wymienionych działek (ze względu na ich centralne położenie i
układ komunikacyjny) blokuje cały kwartał terenu o powierzchni około 30.000
m2. Dlatego też w najbliższym okresie należy spodziewać się kolejnych zakupów
działek gruntu w tym terenie.
Na tym terenie jest uchwalony aktualny miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego dla miasta Lublina (uchwała Rady Miejskiej w Lublinie nr
1641/LIII/2002 z dnia 29 sierpnia 2002 roku), zgodnie z którym opisywany teren
przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, komunikację oraz
zieleń . Dzięki temu znacznie skraca się czas niezbędny do uzyskania
pozwolenia na budowę i co ważniejsze eliminuje się ryzyko związane z nie
wyrażeniem zgody na tego typu inwestycje.
Zakładana marża przy realizacji tego projektu wynosi około 1.000 zł na 1 m2
mieszkania. Na zakupionych działkach jest możliwość zrealizowania 3.600 m2
powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) do końca przyszłego roku. Na całym
terenie istnieje możliwość wybudowania 25.000 - 30 000 m2 PUM w perspektywie
najbliższych 3 lat.
Projekt ten będzie realizowany przez spółkę celową i Masters S.A nie będzie w
niego zaangażowany operacyjnie. Wszystkie niezbędne czynności zostaną zlecone
na zewnątrz. Firma budowlana, która będzie realizowała tą inwestycję będzie
również reprezentowała nasze interesy na etapie wykonywania dokumentacji
projektowej oraz w procesie administracyjnym zmierzającym do uzyskania decyzji
pozwolenia na budowę.

kom espi asa/

• Umowa otwarta. To najpopularniejszy rodzaj. Zawierasz ją z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia mieszkania). Można ją wypowiedzieć z jedno-, dwumiesięcznym wyprzedzeniem.

Jak to wygląda w praktyce? Chęć kupna zgłaszasz np. do pięciu biur pośrednictwa. W każdym zostawiasz kontakt do siebie.

Zalety. Teoretycznie (dlaczego teoretycznie - o tym za chwilę) pracuje dla ciebie wielu pośredników.

Niskie wynagrodzenie. Przy umowie otwartej płaci się prowizję w wysokości poniżej 3 proc. wartości nieruchomości (zarówno przy kupnie, jak i sprzedaży)

Wady. Żaden pośrednik nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania odpowiedniego lokalu, bo wie, że to samo robi jego czterech kolegów po fachu. A komu chce się pracować, jeśli na koniec miesiąca ma np. 20 proc. pewności, że dostanie wypłatę - pytają agenci?

Pośrednik pracujący na umowę otwartą będzie reprezentował obie strony transakcji. Trudno sobie wyobrazić, by dobrze pracował zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Jego praca ograniczy się wyłącznie do skojarzenia kontrahentów.

Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Im wyższa więc będzie kwota transakcji, tym więcej kasy dostanie dla siebie pośrednik. To jest korzystne dla sprzedającego nieruchomość, ale już nie dla kupującego.

• Umowa na wyłączność. Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: „Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności - innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz pośrednika kary umownej [zwykle w wysokości jednej prowizji - przyp. red.]".

Umowę na wyłączność zawiera się na określony czas:

• sześć miesięcy - mieszkania do 60 m kw.;

• od sześciu miesięcy do roku - mieszkania powyżej 60 m kw.;

• rok i dłużej - domy.

Zalety. Kontaktujesz się tylko z jednym biurem.

Pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że dostanie pieniądze, jeśli tylko spełni swoje zadanie.

Wady. Jeśli ktoś oferuje ci nieruchomość, musisz o tym poinformować swojego pośrednika. Nawet jeśli kontrahenta znalazłeś TY.

Jeśli kupisz nieruchomość, nie mówiąc mu o tym, i tak płacisz prowizję.

Wysoka prowizja - minimum 3 proc. wartości nieruchomości (umowa kupna-sprzedaży).

W umowie powinny być wyszczególnione bardzo dokładnie obowiązki pośrednika. Dobry agent powinien:

• zbadać stan prawny nieruchomości, m.in. sprawdzić, czy lokal faktycznie należy do osoby, która go oferuje, czy nie jest zadłużony - w spółdzielni (wspólnocie) - czy właściciel nie zalega dostawcom mediów.

• pośredniczyć w negocjacji ceny - przekazywać ofertę klienta drugiej stronie;

• doradzać przy zakupie, np. informować, że cena za mieszkanie jest za wysoka, bo np. w tej okolicy podobne nieruchomości (identyczna powierzchnia, położenie względem stron świata, piętro) da się kupić o 300 zł na metrze taniej;

• podjąć tzw. działania marketingowe - czyli umieścić ogłoszenia w prasie, internecie (w tym w systemie MLS).

Jeśli tego wszystkiego nie dopilnujesz, pośrednik ograniczy się jedynie do podsyłania ci adresów!

UWAGA! Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować! Jak ognia wystrzegaj się pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają od ciebie pieniędzy. Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach:

• połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej;

• połowę przy akcie notarialnym.

Rada. Umowę podpisuj w biurze, tak, żebyś mógł ją spokojnie przeczytać i zrozumieć. Możesz też zażądać wysłania jej do domu faksem czy mailem.

Nie dopuszczaj do sytuacji, że pośrednik daje ci umowę do podpisania na masce samochodu, trzy minuty przed wejściem do oglądanego mieszkania.

A jak szukać nowego

Wiedzy na temat nowych inwestycji dostarczają przede wszystkim gazety. Doskonały przegląd ogłoszeń na ten temat znajdziesz np. w gazecie "Nieruchomości i Dom".

W szukaniu dobrego dewelopera (spółdzielni) bardzo też pomaga internet. Wejdź np. na www.gazeta.pl i kliknij forum. Na forum znajdziesz dział dom i budownictwo. Dowiesz się tam rzeczy, o których handlowcy żadnej firmy cię nie poinformują.

Np. że ich inwestycje spółdzielni X oddawane są z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Albo że ich wykonawca ma poważne problemy z jakością. Bądź że na działce, na której buduje deweloper Y, jest gigantyczna hipoteka.

źródło-gazeta.pl

Tak przy okazji, bardzo interesujący artykuł z dzisiejszej Rzeczpospolitej:

Deweloperzy wstrzymują się z kupnem działek

Marcin Zwierzchowski 15-01-2008, ostatnia aktualizacja 15-01-2008 06:04

Renegocjowanie ceny lub odstępowanie od umowy – to coraz częstsza odpowiedź deweloperów na drogą ziemię

Triton Development wycofał się z umowy zakupu działki 6,8 ha przy poznańskim jeziorze Malta. Miała na niej powstać m.in. hala sportowo-konferencyjna, hotel, centrum handlowe i apartamenty o łącznej powierzchni 9 tys. mkw. Za działkę giełdowa spółka miała zapłacić 40,9 mln zł. Powodem rezygnacji, jak podano w komunikacie, „były niesatysfakcjonujące wyniki analiz opłacalności i realności przedsięwzięcia określonego w umowie przedwstępnej sprzedaży”. To nie pierwsza sytuacja w ostatnich tygodniach, kiedy deweloper rezygnuje z zakupu. Podobnie było np. w Katowicach.

– To jasny sygnał, jak bardzo spadła realna wartość wystawionych na sprzedaż gruntów – komentuje Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Deweloperom opłaca się coraz częściej odstąpić od umowy, zapłacić kary umowne i kupić działkę obok. Bo i tak wychodzi taniej. To czysta kalkulacja biznesowa – wyjaśnia. Jego zdaniem sytuacja powinna wymusić na właścicielach gruntów obniżki. Ceny rosły szybko przez spekulacyjny kapitał, głównie hiszpański. – Teraz kapitał ten wycofuje się z Polski i nie ma żadnych powodów, by ziemia miała tak wysokie ceny – uważa Bielecki.

– Jeszcze rok temu kupowano ziemię, płacąc za tzw. PUM, czyli wielkość powierzchni użytkowej mieszkań, które można na danej działce wybudować – mówi Andrzej Knigawka, analityk ING Securities. – Teraz właściciele skłaniają się do zdania deweloperów, że powinno się liczyć realne metry działki, a nie PUM. Wcześniej podpisywano wyłącznie umowy z zadatkiem, teraz coraz częściej strony zostawiają sobie więcej możliwości odejścia od umowy.

Zdaniem Kacpra Żaka z DI BRE Banku, spadek cen jest nieunikniony, choć nie będzie wielki. – Wszystko zależy od lokalizacji i przeznaczenia gruntu. Grunty pod budownictwo indywidualne na obrzeżach dużych miast cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem, dlatego nie oczekiwałbym spadku. Nieco gorzej rzecz się ma z gruntami pod budownictwo mieszkaniowe. Tutaj spodziewam się dostosowania do aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, czyli lekkiego spadku w tym roku – przewiduje ekspert.

Grunt, pomijając ekskluzywne apartamentowce w centrach miast, stanowi kilkanaście do najwyżej 25 – 30 proc. ceny mieszkania. Andrzej Knigawka przypomina, że w szczytowym momencie rozgrzania rynku w Warszawie jedna z hiszpańskich spółek zapłaciła za działkę w dawnej zajezdni przy Chełmskiej ponad 370 mln zł. W metrze mieszkania, które mogą tam powstać, zawarte będzie 3,9 tys. zł kosztu działki. Jeśli doliczyć materiały budowlane, robociznę, architekta itd., mieszkanie musi mieć cenę wyraźnie przekraczającą 10 tys. zł za mkw. bez marży dewelopera.

Takie przepłacanie to już historia. – Są rynki, jak Poznań czy Katowice, gdzie właściciele gruntów jeszcze nie zauważyli zahamowania – przyznaje Henryk Feliks, wiceprezes giełdowego dewelopera GANT. – Nadal żądają relatywnie dużych cen i nie dochodzi do transakcji. Ale w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu ceny transakcyjne są w tej chwili wyraźnie tańsze niż oferty z lata 2007. To różnica kilkunastu procent – ocenia.

Feliks podkreśla jednak, że obniżki wcale nie muszą być widoczne w statystykach. To dlatego, że z obrotu właściwie wypadły słabe i średnie grunty. – Transakcje przeprowadza się tylko na najlepszych, a za te firmy są w stanie płacić duże pieniądze – zapewnia Feliks.

Kazimierz Kirejczyk - prezes firmy doradczej REAS

Część inwestorów nabywających grunty w 2006 r. podejmowała decyzje, opierając się na nierealistycznych prognozach wzrostu cen mieszkań. Teraz właściciele gruntów kształtują swoje oczekiwania na podstawie zawieranych wówczas transakcji. W efekcie ceny gruntów reagują na stagnację na rynku mieszkań z pewnym opóźnieniem. Najprawdopodobniej zaowocuje to zmniejszeniem obrotów w transakcjach gruntami w 2008 r. przy raczej niewielkim spadku cen. Wyraźniejszej obniżki cen terenów inwestycyjnych spodziewałbym się w latach 2009 – 2010.

Źródło : Rzeczpospolita

http://www.rp.pl/artykul/83905.html

Zmowa czy strach? 2008.05.12
Teraz jest najlepszy czas na kupowanie własnego M. Jeszcze tylko przez kilka miesięcy ceny nowych mieszkań i domów będą się utrzymywały na dzisiejszym poziomie. Potem mogą pójść już tylko w górę. Deweloperzy boją się powtórki wojny cenowej sprzed 7 lat, która doprowadziła do krachu na rynku. I za nic w świecie nie chcą sprzedawać taniej.

To odpowiedź na pytanie, dlaczego bardziej opłaca się wyłożyć pieniądze na wyposażenie kuchni i jadalni albo samochód niż zażądać mniej za metr kwadratowy.
- Deweloperzy będą robić promocje, czyli dodawać gratisy. Będą ograniczać budowę nowych mieszkań, ale cen znacząco nie obniżą - twierdzi Rafał Skrzatek, dziennikarz portali Bankier.pl i Investmap.pl oraz miesięcznika "Inwestor". - Dlaczego? Obniżki oznaczałyby wojnę cenową, z którą mieliśmy do czynienia na początku XXI wieku. A ta wojna ich wtedy zniszczyła - dodaje.
To były dla branży straszne lata. Mieszkań nie miał kto kupować. Ceny spadły na łeb na szyję. Tylko w pierwszym kwartale 2002 r. wydano w całym kraju pozwolenia na budowę 11 227 mieszkań w nowych budynkach, niemal o 48% mniej niż w trzech pierwszych miesiącach 2001. Czyli przez rok o połowę spadła liczba inwestycji. Spora część deweloperów zbankrutowała. Przetrwali tylko najsilniejsi. Zdaniem analityków przedsiębiorcy zrobią wszystko, by nie dopuścić do powtórki tego scenariusza.

Ja nic nie wiem
Czy oznacza to, że deweloperzy umówili się na nieobniżanie cen mieszkań, ograniczając walkę o klienta jedynie do coraz bardziej wymyślnych promocji? Patrząc na bogate oferty, można tak przypuszczać. Wrocławski Gant na przykład proponuje w cenie mieszkania zestaw RTV/AGD: telewizor, kino domowe, piekarnik z płytą indukcyjną, okap, lodówkę.
- Promocja nie zależy od tego, jakie klient chce kupić mieszkanie. Oferta dotyczy też zainteresowanych kawalerkami - mówi Magdalena Kałuska-Sztandera, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Gant Development. Mimo bogatych zachęt, cen nie obniżą. Przez zmowę cenową? - Nic nie wiem na temat tego, żeby była taka zmowa. A nawet jeśli, to my nie bierzemy w niej udziału - dodaje.

Bo klient wymaga
Reinhold do willi i mieszkań przy ulicach: Karpackiej, Terenowej oraz Przyjaźni dodaje AGD, lodówkę, kuchenkę, zlew, baterię, meble kuchenne i jadalnię. Dodatkowo w budynkach przy ul. Terenowej promocje obejmują także prace wykończeniowe. Dlaczego?
- Przy wciąż rosnących cenach mieszkań klienci są wybredni i szukają dla siebie atrakcyjnej oferty, której warunki będą adekwatne do ceny - tłumaczy.
Inny wrocławski deweloper TMB rozdaje toyoty yaris klientom, którzy podpiszą umowę przedwstępną na kupno wartego 450 tys. mieszkania przy Rakietowej. Warte ponad 40 tys. auto ma komputer pokładowy i radio. Jedyny mankament to reklama dewelopera "zdobiąca" karoserię pojazdu, ale to drobiazg, bo TMB przez trzy lata pokrywa koszty eksploatacji auta (m.in. ubezpieczenie, serwis, wymiana opon). Gratisy to promocja. O obniżce cen nie ma mowy. Nawet jeśli, podobnie jak wszystkim innym, sprzedaż idzie znacznie gorzej niż przed rokiem.
- To prawda. W ubiegłym roku sprzedawaliśmy 20 do 30 domów miesięcznie. Teraz 4 lub 5. Ale stać nas na to, żeby nie sprzedawać taniej i nie planujemy obniżek - przyznaje Aneta Alczyk z TMB. Dlaczego? - W górę poszły strasznie koszty robocizny - dodaje.

Zebrania grubych ryb nie było
Robią tak już prawie wszyscy. Prawie.
- My niczego nie dodajemy. Po co mam proponować toyotę komuś, kto woli ople? Lepiej obniżyć o tę kwotę cenę mieszkania. Bo dla kupujących obecnie te 30 tysięcy złotych robi dużą różnicę - mówi Robert Sowa, wiceprezes Profit Developement. - Czy istnieje jakaś zmowa? Nie wiem. Ale nie sądzę. Te działania to raczej psychologiczny efekt strachu. Lepiej jest dodać bardzo drogi sprzęt, co de facto oznacza, że samo mieszkanie sprzedajemy taniej, czyli dołożyć, niż pozwolić na spadek cen - dodaje.
Co więc z tą zmową? Nie było żadnego tajnego posiedzenia grubych ryb szykujących zamach na nasze portfele. Działają tu raczej inne czynniki. Pierwszy to strach przed spadkiem ceny. Drugi psychologiczna bariera niesprzedawania wolnych mieszkań w kompleksie zamieszkanym do tej pory przez ludzi, którzy kilka miesięcy temu zapłacili drożej.
- Rzeczywiście jest tak, że ofert po niższych cenach jest niewiele - mówi Leszek Michak, prezes wrocławskiej giełdy nieruchomości. Ruch jest jednak głównie na rynku wtórym. - Jest on w tej chwili tańszy od pierwotnego około 16 procent. Nie licząc tego, że nowe mieszkania są w stanie deweloperskim, a kupowane od kogoś do zamieszkania lub do niewielkiego remontu - dodaje.

Będzie drożej
Dziś wciąż na rynku pierwotnym sprzedawane są domy i mieszkania stawiane na gruntach kupowanych w 2006 roku - czyli przed bumem. Ale za kilka miesięcy wejdą także stawiane już na droższych działkach. Deweloperzy z pewnością wykorzystają to do usztywnienia cen.

Bartłomiej Knapik
http://echomiasta.pl/index.php?option=c ... &Itemid=46

Mieszkaniowe szaleństwo

12.07.2007

Jeśli chcesz kupić mieszkanie, zrób to jak najszybciej. Ceny mieszkań wciąż idą w górę

Ostatnie raporty analityków rynku nieruchomości wskazują że od początku 2007 roku ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły nawet o 20 procent i w najbliższych miesiącach nadal będą pięły się w górę. Zdaniem ekspertów, taka sytuacja utrzymuje się przede wszystkim dzięki pojawieniu się na rynku atrakcyjnych ofert długoterminowych nisko oprocentowanych kredytów hipotecznych, stabilizacji rynku pracy oraz traktowaniu nieruchomości jako doskonałej lokaty kapitału.
– Wysoki wzrost cen, któremu wiele osób nie jest już w stanie sprostać, zamiast spodziewanej przez analityków stabilizacji, spowodował jedynie spadek zainteresowania dużymi lokalami – mówi Joanna Raczyńska, doradca rynku nieruchomości. – Do niedawna najlepiej sprzedawały się oferty z 2 i 3 pokojami, a teraz prym wiodą kawalerki, często na parterze – dodaje pani Joanna. W porównaniu z rokiem ubiegłym liczba osób zainteresowanych kupnem kawalerki, wzrosła o 30 procent.
Analitycy i doradcy rynku prognozują, że w najbliższych tygodniach ceny kawalerek na rynku wtórnym mogą wzrosnąć co najmniej o kilka procent, ponieważ zainteresują się nimi także rodzice studentów. Najczęściej wybierana lokalizacja to centrum miasta i obrzeża, które zapewniają wygodną komunikację do centrum i bogatą infrastrukturę.

Joanna Lenartowicz

Co dalej z cenami mieszkań

O tym, co czeka rynek nieruchomości, z Jarosławem Nowadowskim, właścicielem biura obrotu nieruchomościami ABC DOM, rozmawia Natalia Kudra.
Jak pana zdaniem zmienią się ceny działek i mieszkań do końca roku – wzrosną, czy spadną?
Jarosław Nowadowski: – Trudno powiedzieć, to zależy od kilku czynników, np. od cen materiałów budowlanych. Obecnie ceny mieszkań się zatrzymały i nawet nieco spadają. Za metr kwadratowy mieszkania w dużych miastach płacimy teraz 5 – 9 tys., a działki – 400 – 1500 zł. Według mnie, do końca roku ceny mogą wzrosnąć około 6 proc. Przypuszczam, że będzie wielu klientów, którzy zdecydują się zainwestować w grudniu, ponieważ będą bali się podwyżek po nowym roku.
Czym należy się kierować przy wyborze lokalizacji?
– Przede wszystkim infrastrukturą. Obecnie klienci w zatłoczonych miastach najchętniej pytają o mieszkania w dzielnicach z dobrze rozwiniętą siecią komunikacyjną. Wiele osób szuka lokali położonych blisko miejsca zamieszkania rodziców i rodzeństwa. Inwestorzy kupują mieszkania dla pracowników niedaleko firmy.

Warto wiedzieć

Umowa przedwstępna w formie pisemnej podpisywana z deweloperem – ma na celu zarezerwowanie miejsca jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – jasno określa przedmiot transakcji, cenę, sposób i termin płatności, wysokość rat, termin zakończenia budowy i odbioru mieszkania, warunki usuwania usterek oraz rękojmi i gwarancji, wysokość kar umownych za opóźnienia, warunki i możliwości rozwiązania umowy.
Umowa o administrowanie nieruchomością – określa zakres czynności administracyjnych oraz ich koszt.
Umowa przedwstępna w formie pisemnej zawierana na rynku wtórnym – opisuje mieszkanie, jego cenę oraz formę płatności i koszty rezygnacji. Strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego na rynku wtórnym – określa wysokość zadośćuczynienia dla obu stron w przypadku odstąpienia od umowy.
Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego na rynku wtórnym – forma ta jest koniecznością, w innym wypadku umowa sprzedaży nie będzie ważna. Przy zawieraniu sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami czynszu i opłat eksploatacyjnych, zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu, a gdy nieruchomość położona jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste – złożyć oświadczenie, że wszystkie opłaty i podatki zostały uregulowane.

http://wroclaw.echomiasta.pl/artykuly.php?czytaj=640

Po ostatnim zebraniu wspólnoty miałem niejasne przeczucie, że informacje odnośnie służebności (a w szczególności odpłatności za służebność) którymi podzielili się z nami przedstawiciele z sąsiedztwa, mijają się z prawdą. Postanowiłem tę sprawę zbadać dokładniej.

W pierwszym odruchu sprawdziłem akt notarialny. W naszych aktach notarialnych jest zapisana służebność wzgledem Poleskiej i to jest OK, bo to my świadczymy na rzecz tamtej społeczności. Wydawało mi się jednak, że na informacje o służebności Litewskiej 10-12 względem nas gdzieś się już natknąłem. Przejrzałem więc umowę przedwstępną kupna-sprzedaży - podstawowy dokument na podstawie którego dokonaliśmy zakupu mieszkań. Późniejsze akty notarialne są prawnym potwierdzeniem własności opisanej w tamtej umowie. Poniżej załączam link do odpowiedniego fragmentu umowy odnoszący się do oświadczenia DACH-BUD o ustanowieniu służebności względem działek trzema odrębnymi aktami notarialnymi.

fragment umowy przedwstępnej

Jeden z nich określa służebność nas względem Poleskiej. Dwa pozostałe określają służebność Litewskiej 10-12 względem nas i Poleskiej odpowiednio. Dla kogoś, kto jest mniej zorientowany, wyjaśnię tajemnicze opisy działek i co się na nich znajduje. Nasz budynek znajduje się na działkach 16/4 i 17/4 (obecnie działka 17/4 na mapach geodezyjnych ma numer 17/6). Skrót AM oznacza akusz mapy w zasobach geodezyjnych katastru miejskiego. Działka 18/4 to działka przynależna do sąsiadów z Litewskiej 10-12, a działki 18 i 1 to oczywiście Poleska. Jest to co prawda tylko oświadczenie DACH-BUD o ustanowieniu służebności, ale dla mnie (i przypuszczam dla innych również) jest ono wiążące i było (albo mogło być) podstawą decyzji o kupnie mieszkania. Zresztą DACH-BUD nie mógł inaczej postąpić. Każdy kto choć trochę zna się na prawie budowlanym wie, że do każdej nieruchomości musi prowadzić droga. Jest to warunek otrzymania pozwolenia na budowę. Ustanawiając służebność DACH-BUD spełnił ten wymóg.

Nie zakończyłem jednak swoich dociekań w tym punkcie. Postanowiłem sprawdzić, czy faktycznie służebność została ustanowiona aktami notarialnymi na które DACH-BUD powoływał się w oświadczeniu. Wszak to tylko oświadczenie i mogliśmy zostać oszukani przez dewelopera. Miejscem, gdzie można to sprawdzić jest oczywiście Wydział Ksiąg Wieczystych. Zamówiłem wypis z KW Litewskiej 10-12 o indeksie WR1K00051301/02. Poniżej przedstawiam linki do odpowiednich stron z III działu KW Litewskiej 10-12 odnoszących się do służebności. Nasz numer księgi to 00165536.

strona1 III działu KW Litewskiej 10-12
strona2 III działu KW Litewskiej 10-12

Wynika z nich, że nieodpłatna i czasowo nieograniczona służebność Litewskiej 10-12 względem nas i Poleskiej, polegająca na prawie przechodu i przejazdu została faktycznie ustanowiona i obowiązuje (wypis jest z 3.04.2006). Gdyby faktycznie cokolwiek było w aktach notarialnych naszych sąsiadów z Litewskiej 10-12, co by tę nieodpłatną służebność znosiło, to taki fakt znalazłby odzwierciedlenie w zapisach KW.

Wydaje mi się również (ale nie jestem w 100 procentach pewien), że żadna ze stron nie może zmienić zasad służebności bez zgody drugiej. Co więcej, taka zgoda wymaga zgody wszystkich mieszkańców (100 procent).

Gdyby DACH-BUD z jakiś względów zmienił warunki służebności mielibyśmy podstawę by wystąpić przeciwko niemu na drogę sądową, bo podejmując decyzję o kupnie mieszkania mieliśmy na względzie w/w oświadczenie. Zadzwoniłem również do DACH-BUDu prosząc o wyjaśnienia. DACH-BUD potwierdził, że służebność jest nieodpłatna i czasowo nieograniczona. Dla wszyskich powinno być to jasne. Nie oznacza to jednak, że nie powinniśmy ponosić kosztów sprzątania, odśnieżania, napraw i szeroko rozumianej eksploatacji (z pominięciem oczywiście sugerowanego na zebraniu partycypowania w kosztach użytkowania wieczystego). To również powinno być to dla wszystkich jasne.

Na tym kończę swoje dociekania. Postanowiłem opisać je z jednego powodu. Jesteśmy sąsiadami i układy sąsiedzkie powinny być budowane na prawdzie mającej potwierdzenie w obiektywnych faktach, a nie na domniemaniach. Z pewnością nie na emocjach.

Pozdrawiam.

P.S. Od czasu zebrania nie zaglądałem na forum celowo, by nie sugerować się żadnymi opiniami. Jeżeli kwestie służebności zostały już wyjaśnione tym lepiej.[/b]

Witam, tej agencji nie znam ale informacja o nich od każdego forumowicza będzie i tak tylko subiektywna. W pierwszej kolejności należałoby spotkać się z przedstawicielem agencji i zapoznać z treścią umowy pośrednictwa kupna. jeśli z treści umowy będzie wynikało, że załatwiaja pozwolenie na budowę to podpisanie takiej umowy będzie ich do tego obligowało. Nabywanie nieruchomości z pośrednikiem ma ten plus, że autentycznie profesjonalnie poprowadzą klienta przez całą procedurę umów począwszy od przedwstępnej skończywszy na Akcie Noatarialnym. A, że pobierają za to swoje wynagrodzenie to oczywiste - nikt nie pracuje za darmo, a posrednik to zawód, a nie hobby. Analogicznie jest z z doradcami kredytowymi - mozna iść i samemu załatwić sobie kredyt w banku, równie dobrze można skorzystać z usług biura kredytowego, które za doliczoną do kosztów kredytu prowizję wszystkie formalności załatwi za ciebie etc. Reasumując - działkę w Kampinosie możesz kupić sam bezpośrednio od właściciela lub skorzystać z usług biura nieruchomości (niekoniecznie zlokalizowanej tam gdzie szukasz działki - z autopsji wiem, ze te lokalne agencje posiadaja zdecydowanie mniej ofert ze swojego terytorium w przeciwieństwie do działających na całym rynku w-wskim i podwarszawskim). Najlepiej zgłoś na wszystkich serwisach przeznaczonych działom nieruchomości - zgłoszenie, że szukasz działki i podaj swoje namiary - zaczniesz później otrzymywać oferty od pośredników. Na podstawie prezentowanych ofert - nie podpisując z żadną agencją umowy na wyłączność, będziesz miał okazję obejrzeć wszystkie działki wystawione na sprzedaż w danej lokalizacji. A czy kupisz z pośrednikiem czy też bezpośrednio..... Ja przed zakupem mieszkania od biu pośrednictwa otrzymałem ponad 100 ofert - z tego obejrzałem ponad 60 mieszkań i podpisałem na tę okoliczność około 20 umów o pośrednictwie kupna (standardowych). A mieszkanie i tak kupiłem bezpośrednio, ponieważ okazało się, że jedna agencja nie miała podpisanej umowy z właścicielem o czym on poinformował na spotkaniu dając mi do zrozumienia, żebym spotkał się z nim ponownie bez pośrednika. Oczywiście jeszcze tego samego dnia ustaliłem z właścicielem warunki umowy przedwstepnej i do transakcji doszło bez zbędnych kosztów związanych z prowizją pośrednika (zwykle jest to 2 x 2,9% + VAT). Nie obawiałem się również konsekwencji związanych z podpisana umową z pośrednikiem, ponieważ taki pośrednik przegrałby sprawę w Sądzie domagając się swojego wynagrodzenia na okoliczność pokazywania mieszkania, którego nigdy nie powinien mi pokazać z powodu braku zawartej umowy z właścicielem nieruchomości to chyba logiczne.. Niestety posrednicy tak funkcjonują na rynku nieruchomości, że w pierwszej kolejności pozyskują NABYWCÓW reklamując najczęściej nieaktualne oferty, a później dopiero znając ich preferencje najzwyczajniej w świecie szukają dla nich mieszkań, pokazując desperacko mieszkania, których nigdy nie widzieli. Zauwazyłem, że pośrednicy podpisują umowy z właścicielami na kilka minut przed spotkaniem ze swoim klientem, Uważam, ze jest to nieuczciwe, ponieważ taki pośrednik nie znając danej nieruchomości funduje sprzedającym "wędrówki ludów", natomiast kupującego stresuje wizją straconego czasu na ogladanie czegoś czego w ogóle nie powinien oglądać. I właśnie na te "cwaniackie" wręcz techniki sprzedazowe celowo namawiam do omijania kosztów związanych z płaceniem ZAPOROWYCH prowizji. Szacunek mam dla profesjonalistów, którzy działają uczciwie i przed prezentacją mieszkania stać ich jest nawet na to, żeby udokumentować fakt współpracy z właścicielem danego mieszkania. Powodzenia
 

Ceny mieszkań w Kielcach szaleją

Ziemowit Nowak, 11-12-2006

Ceny mieszkań oszalały. Metr kwadratowy kosztuje już nawet 3800 zł, a to jeszcze nie koniec. Lada tydzień zostanie przekroczona granica 4 tysięcy

- Nie spodziewaliśmy się aż takiego zainteresowania naszymi mieszkaniami - przyznaje Maciej Topolski, rzecznik prasowy grupy Kolporter. Za pośrednictwem spółki zależnej Kolporter Development realizuje ona największą obecnie inwestycję mieszkaniową w Kielcach - osiedle Panorama na osiedlu Podkarczówka. Mimo że niedawno ją rozpoczęto, zarezerwowana jest połowa z 83 mieszkań. Przyszli lokatorzy podpisali już umowy przedwstępne i wpłacili zaliczki.

Mieszkania cieszą się ogromnym powodzeniem, mimo że ich ceny, jak na kieleckie warunki, są coraz wyższe - od 3550 do 3800 zł za metr kwadratowy. Oznacza to, że za największy, ponad 120-metrowy apartament w stanie surowym ze 108-metrowym tarasem, trzeba zapłacić pół miliona złotych! I mieszkania idą.

- Czy 3800 zł za metr to dużo? Skąd mam wiedzieć, i tak już nie mam mieszkań na sprzedaż - żartuje Krzysztof Wojsa, pośrednik, właściciel kieleckiej firmy Eurolocum.

Kolporter Development kończy stawianie murów trzech trzypiętrowych bloków, każdy z windą. Termin oddania do użytku - lato 2008 roku. - Popyt przerósł nasze oczekiwania - informuje Daniel Sztobryn, prezes Kolportera Development. Jego zdaniem na tak wysokie ceny wpływa m.in. brak fachowców, którym trzeba płacić większe pensje, aby nie uciekli za granicę.

Wzrost cen szybko się nie skończy. Nieoficjalnie wiemy, że jeden z deweloperów planuje budowę mieszkań w centrum miasta, których metr kwadratowy kosztował będzie 4 tys. zł.

Nieco taniej budują wprawdzie spółdzielnie mieszkaniowe, ale tylko wtedy, gdy stawiają bloki na swoich działkach. - Gdyby przyszło mi kupować teren na rogu Warszawskiej i Turystycznej, gdzie właśnie rozpoczęła się budowa, cena za metr mieszkania byłaby dużo wyższa niż 3 tys zł - twierdzi Mirosław Kędzia, prezes Świętokrzyskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Taka cena sprawiła oczywiście, że mieszkania sprzedały się na pniu. - Gdy na budowę wjeżdżały maszyny, sprzedałem ostatnie lokale - mówi prezes Kędzia.

Szybki wzrost cen to zła wiadomość dla kielczan planujących kupno własnego "M", zaś dobra dla tych, którzy zainwestowali w nieruchomości. - Można to było przewidzieć już w maju 2004 roku, gdy przystępowaliśmy do Unii Europejskiej. Mówiłem zresztą o tym w komentarzach dla "Gazety". Obecny wzrost nie jest uwarunkowany sytuacją gospodarczą czy inflacją, ale zdecydowaną poprawą sytuacji materialnej społeczeństwa i lepszą dostępnością kredytu mieszkaniowego - dodaje Wojsa.

Widząc wielki boom na rynku mieszkaniowym, deweloperzy planują kolejne inwestycje. - Szukamy terenów na kolejne lokalizacje, nie tylko w Kielcach - informuje Topolski.

Kiedy ceny nowych mieszkań mogą przestać rosnąć? - Obawiam się, że tego nie wie nikt - twierdzi Wojsa. Zdaniem naszych rozmówców cenowe szaleństwo mogą powstrzymać nowe, uzbrojone tereny oraz powstanie planów zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe. W Kielcach na razie nie ma na to większych nadziei.

Innego zdania jest jednak prezydent Kielc Wojciech Lubawski. - To nie ma znaczenia. Istnieją plany miejscowe terenów gotowych do zabudowy, jak chociażby pięć hektarów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne na Ślichowicach - uważa.

Ile za metr w innych miastach
Przykładowe ceny nowych mieszkań w innych miejscowościach:
Opole - 3700 zł za m kw. (centrum miasta)
Lublin - 2700-3300 zł/m kw. (przedmieścia), 3800-4500 zł/m kw. (centrum)
Szczecin - 3700-5000 zł/m kw.

Witam wszystkich. Minął roczek od mojego ostatniego wpisu. Jakoś tak się złożyło że wpisuję w tym poście swoje zamierzenia związane z nieruchomościami. Myślę więc, że warto opisać co udało się zrealizować a co nie. Czy tający mają możliwość spojrzenia na moje dokonania i ocenienia czy warto było...

No więc jak sprawa wygląda na dziś?

1.Na etacie pracuję nadal. Myślałem wielokrotnie o odejściu ale jakoś nie mogę się zmobilizować. Kiyosaki powiedziałby że tchórzę ale chyba tak nie jest. Moja praca to na prawdę super zdolność kredytowa a to mi bardzo potrzebne. Oczywiście pewnie kiedyś opuszczę pracę na etacie bo przecież zamierzam być rentierem. Dodam tylko że szanuję swoją pracę i dopóki w niej jestem traktuję ją poważnie.
2. Powiódł się plan który założyłem na początku 2008 roku. Sprzedałem mieszkanie. Za pieniądze z mieszkania wykończyłem dom w którym już mieszkam a za resztę kupiłem 2 lokal handlowy.
2. A więc Uwaga! Mam już 2 lokale handlowe. Obydwa wynajęte. Jeden od roku. Drugi od kilku miesięcy. Obydwa przynoszą dochody.
3. jak już pisałem wykończyłem dom który kupiłem w 2007 roku.
4. W między czasie urodziło mi się drugie dziecko.

Plany się powiodły. Plan był napięty. Wszystkie zamiany sprzedaże i kupna wypadły z małymi opóźnieniami w odpowiednim czasie. Nawet dziecko urodziło się w odpowiednim momencie wtedy jak już byłem w nowym domku.

Ale żeby nie było za różowo. I to dopiszę ku przestrodze wszystkim inwestorom, którzy czytają Kiyosaki, bo on o tym w sowich książkach nie wspomina. Były i problemy. Na początki rozłożyłem się bardzo poważnie. Zachorowałem. Okazało się że mam problemy z kręgosłupem. Przez 3 miesiące nie wstawałem z łóżka nie mówiąc o pracy zarówno umysłowej jak i fizycznej (straszny ból). Z racji że nasz służba zdrowia jest jaka jest, wyłożyłem ok. 5 tyś złotych na rehabilitacje, specjalistów, rentgeny, rezonansy itp. Gdyby nie rezerwa pieniędzy, pomoc żony w sprawach formalnych (notariusze umowy itp.) to wszystko by się zawaliło. Poniósłbym ogromne straty za niewywiązanie się z umów. Na szczęście wszystko wyszło dzięki rezerwie pieniężnej i uwaga „ pracy na etacie”.
A teraz co na przyszłość:
1.Mam zamiar przekształcić swoją firmę w spółkę z o.o.
2. Kupić jeszcze jeden lokal (choć ostatnio nic nie mam ciekawego) lub działkę pod budowę domu na sprzedaż (dumnie zabrzmi ale mam zamiar zostać małym deweloperem) lub działki pod budowę punktu handlowo usługowego.

I to tyle. Może Malo ale ogrom pracy znaczny. Mam nadzieje ze za jakis czas opowiem czy udało się to zrealizować. Pozdrawiam.

Oferujemy domy jednorodzinne
w zabudowie bliźniaczej i szeregowej
os. „ZACISZE" Kalisz ul. Winiarska 4-6





Lokalizacja

Osiedle zlokalizowane w Kaliszu przy ul. Winiarskiej 4-6

Termin realizacji
I ETAP
Luty 2006 r. II ETAP
Październik 2006r. III ETAP
Październik 2007

Opis budynku
Budynki mieszkalne bliźniacze i szeregowe, parterowe z użytkowym poddaszem i garażem o powierzchni całkowitej od 127,5 m2 do 172,7 m2 (powierzchnia użytkowa od 105,51 m2 do 136,50 m2)

Konstrukcja
Budynek zaprojektowano w konstrukcji tradycyjnej murowanej. Ściany zewnętrzne murowane z cegły silikatowej, stropy Terriva, dach spadzisty, kryty dachówką cementową.

Powierzchnie

Całość osiedla obejmuje 20 domów jednorodzinnych na terenie 8000 m2
Działki od 180 do 550 m2
Budynki mieszkalne o pow. całkowitej od 127,5 do 172,7 m2 (pow. użytkowa 105,51 - 136,50) Garaże 15,90 m2

Warunki finansowe zakupu

Cena działki 150zł m2 + 7% VAT
Udział w drodze i urządzeniach infrastruktury osiedla - 9.000 zł + 7% VAT
Garaż - 17.000 zł + 7% VAT
Cena l m2 powierzchni netto domu od 1.330 zł netto + 7% VAT

Płatności
10% Płatne w dniu podpisania przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży
80% Płatności rozłożone na raty
10% Płatne po odbiorze budynku a przed podpisaniem aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności

UWAGA !!!
Naszym klientom proponujemy również rachunek powierniczy w PKO BP zapewniający całkowite bezpieczeństwo wnoszonych wpłat.
W rozliczeniu przyjmujemy mieszkania w blokach.

Informacja ogólna o osiedlu:

lokalizacja osiedla: Kalisz ul. Winiarska
dojazd do osiedla od ulicy Warszawskiej bądź ul. Łódzkiej (l km od Centrum miasta Kalisza)
20 budynków mieszkalnych z garażami w zabudowie szeregowej i bliźniaczej
zasiedlenie osiedla nastąpi w trzech etapach: 28.02.2006 r., 31.10.2006 r., 31.10.2007 r.
budynki wykonane będą w technologii tradycyjnej, ściany murowane z cegły silikatowej
ściany zewnętrzne dwuwarstwowe - docieplone styropianem + tynk szlachetny
dach kryty dachówką cementową
elewacje budynków całkowicie wykończone
media doprowadzone na teren osiedla:
woda z wodociągu miejskiego Kalisz
kanalizacja sanitarna i deszczowa - miejska
ogrzewanie - lokalne gazowe (piece gazowe dwufunkcyjne C.O. i C.W.U.)

możliwość zainstalowania niezbędnej ilości lini telefonicznych
teren osiedla w pełni zagospodarowany (trawniki, chodniki, drogi osiedlowe)
drogi i chodniki osiedlowe zostaną wykonane z kostki brukowej, z instalacją odwadniającą
osiedle zamknięte z bramą automatyczną na pilota
instalacja videodomofonowa
oświetlenie terenu

Lokalizacja:

Jak Minister Skarbu "troszczył się" o swój skarb i co z tego wynikło...

Przykład pokazujący do czego może doprowadzić mania widzenia wszędzie afer typowa dla PIS-u. Ciekawe czy ówczesny minister odpowie kiedyś za to? A i nowi włodarze są niewiele lepsi

Rozmowa z Rafałem Rendudą – głównym specjalistą renomowanej firmy Ober Haus wyłącznego sprzedawcy domów na osiedlu ”Słoneczna Aleja” oraz mieszkań przy ulicy Wileńskiej. Czym zajmuje się firma, którą Pan reprezentuje oraz jaka jest jej rola przy budowie nowych domów na osiedlu „Słoneczna Aleja” oraz mieszkań przy ulicy Wileńskiej.?
Rafał Renduda: Ober-Haus jest międzynarodową agencją nieruchomości, nastawioną na konsekwentne świadczenie profesjonalnych usług, na terenie Centralnej i Wschodniej Europy. Bazujemy na znajomości zarówno rynku lokalnego, jak i międzynarodowych standardów rządzących rynkiem nieruchomości. W Brzegu zajmować się będziemy sprzedażą nowych mieszkań i domów, jakie inwestor zamierza zrealizować do połowy przyszłego roku właśnie przy ul. Słonecznej i Wileńskiej. Nasza współpraca ma już blisko dwuletnią historię. Od tego czasu występujemy jako wyłączny sprzedawca mieszkań we wszystkich projektach realizowanych przez inwestora. Pierwszym wspólnym przedsięwzięciem była komercjalizacja krakowskiej inwestycji o nazwie Słoneczny Ogród, składającej się z 33 mieszkań. Po sukcesie rynkowym Słonecznego Ogrodu, inwestor powierzył Ober-Haus swój drugi projekt składający się 47 domów w podkrakowskich Wołowicach. Tuż po zakupie terenów pod inwestycje mieszkaniowe w Brzegu, inwestor, ponowie wspólnie z Ober-Haus, rozpoczął współpracę nad tymi projektami. Celem naszej współpracy jest zaoferowanie produktu, który będzie nowoczesny, funkcjonalny, ekonomiczny i ekologiczny, produktu, który w jak najszerszym zakresie odpowie na zapotrzebowanie lokalnego rynku i spełni często wygórowane oczekiwania kupujących. Specjaliści z naszej agencji dbają, aby układy zarówno mieszkań i domów pozwalały na jak najlepsze wykorzystanie przestrzeni, tak aby pomieszczenia byłe dobrze doświetlone oraz ustawne. Przyszły mieszkaniec musi czuć się tu wygodnie i bezpiecznie. Celem współpracy jest, krótko mówiąc, zaoferowanie najwyższej jakości mieszkań i domów. Każda decyzja podejmowana przez developera jest poprzedzona konsultacjami z agencją, która - w celu znalezienia optymalnych rozwiązań - prowadzi szeroko zakrojone badania rynkowe. W momencie, gdy w inwestycji wszystkie szczegóły zapięte są na ostatni guzik, wybrany zostaje generalny wykonawca, a Ober-Haus jako wyłączny agent rozpoczyna proces sprzedaży lokali. Wykwalifikowani pracownicy biura sprzedaży mieszkań udzielą zainteresowanym wszelkich informacji związanych z inwestycją, wytłumaczą aspekty prawne i techniczne, pomogą w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Przygotują także wszelkie dokumenty wymagane przez klientów oraz zorganizują zawarcie umowy.

Na brzeskim rynku pojawiła się już inna oferta w systemie developerskim, czyli Villa Park. Czym wasza oferta się różni?
Rafał Renduda: Nasza oferta na pewno jest szersza. Oferujemy zarówno domy, jak i mieszkania. Z informacji, jakie posiadam wynika także, że jest tańsza. Myślę jednak, że nasze atuty to przede wszystkim jakość i doświadczenie w tego typu projektach. W najbliższym czasie rozpoczną się prace przy budowie nowych wygodnych domów przy ul. Słonecznej i mieszkań przy ul. Wileńskiej, wykonanych przy użyciu nowoczesnych technologii, z najlepszych jakościowo materiałów budowlanych. Nie bez znaczenia jest dobra architektura i lokalizacja konkretnej nieruchomości. Kupno mieszkania lub domu w tych inwestycjach pozwala na swobodną aranżację wnętrza, która pozwoli na dostosowanie go do indywidualnych potrzeb przyszłych mieszkańców. To nasze kolejne atuty. Już na etapie budowy istnieje możliwość dowolnego kształtowania wyglądu naszego wymarzonego M – dokładania punktów elektrycznych, przestawiania ścian, powiększania lub zmniejszania powierzchni pokoi, a czasem nawet zmianę funkcji poszczególnych pomieszczeń. Domy które oferować będziemy do sprzedaży w ramach projektu „Słoneczna Aleja” będą budowane w systemie bliźniaczym – łącznie 22 jednostki, z których można będzie wydzielić dwa mieszkania. Powierzchnie sprzedawanych mieszkań będą wynosiły 63 m2, 86 m2, 119 m2 i 138 m2. Do każdego mieszkania przynależne będą pomieszczenia gospodarcze, garaże, pokoje rekreacyjne i ogródki o pow. około 250 m2. Zakup bliźniaka, który łącznie będzie miał około 200 m2 to oczywiście dwa przynależne garaże i pozostałe pomieszczenia, a działka będzie miała 5 arów. Całe osiedle zostanie zaaranżowane zgodnie z najnowszymi trendami urbanistyki i architektury – każdy dom będzie osobno ogrodzony, mieszkania będą stanowiły zupełnie odrębne i niezależne do siebie nieruchomości z odrębnymi księgami wieczystymi. Oczywiście, w przypadku decyzji o kupnie domu, będzie jedna księga wieczysta i jedna funkcjonalna nieruchomość.

Jakie są zalety zakupu w systemie developerskim?
Rafał Renduda: Budowa domu systemem gospodarczym, czyli własnymi siłami to do niedawna jedyna możliwość, aby zamieszkać we własnym nowym domu. Jednak kupno domu u developera pozwala na uniknięcie wielu problemów związanych z procesem budowy i jego przeprowadzeniem/realizacją. Po stronie developera są takie rzeczy, jak: uzyskanie pozwolenia na budowę, nadzór i kontrola jakości i dokładności poszczególnych prac, uzgadnianie przyłączeń dla wszelkich mediów (woda, prąd, gaz). Nieterminowość w oddawaniu kolejnych etapów budowy, problemy z ekipami zajmującymi się poszczególnymi fazami budowy, podwyżki cen materiałów budowlanych lub okresowe ich braki i konieczność ściągnięcia z odległych miejsc są po stronie developera. Są jego ryzykiem. Kupując nieruchomość w systemie developerskim otrzymujemy gotowy produkt w wysokiej jakości i gwarancję ceny!

Jak praktycznie będzie przebiegał sam procesu zakupu u developera?
Rafał Renduda: Po podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości w naszych inwestycjach osoba zainteresowana ma dwie opcje: podpisanie umowy przedwstępnej lub umowy rezerwacyjnej. Umowa przedwstępna podpisywana jest w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej. Sugestią strony sprzedającej jest podpisywanie umów z zachowaniem formy aktu notarialnego, ponieważ skutki, jakie rodzi taka umowa i jej konsekwencje są dla obu stron umowy (developer-kupujący) bardziej wiążące i lepiej chronią ich interesy oraz daje poczucie bezpieczeństwa. Umowa przedwstępna zawsze jest powiązana z wpłatą pierwszej kwoty, którą w naszych umowach zawsze nazywamy zadatkiem. Wynosi on około 10 % ceny domu lub mieszkania. W wyjątkowych przypadkach, każdorazowo rozpatrywanych indywidualnie, wysokość zadatku może jednak zostać zmieniona tak, by ułatwić kupującemu nabycie nieruchomości. Kolejne wpłaty stanowią zaliczkę i rozliczane są systematycznie wraz z postępem prac na budowie.
Umowa rezerwacyjna to umowa dająca pewność zakupu mieszkania na określonych warunkach, terminie i w określonej cenie, ale też możliwość wycofania się z umowy bez straty tych 10 %, które stanowią zadatek w umowie przedwstępnej. Umowa rezerwacyjna podpisywana jest najczęściej, gdy kupujący bardzo chce stać się właścicielem konkretnej nieruchomości z naszej oferty, ale nie wie jeszcze, jak będzie finansował zakup, czy będzie to gotówka czy też kredyt. Sprawdzenie zdolności kredytowej i podpisanie umowy kredytowej na konkretny lokal wymaga najczęściej około 2 – 4 tygodni, a umowa rezerwacyjna pozwala na spokojne sprawdzenie ofert w kilku bankach, ich porównanie i wybór najlepszej. Każdy klient decydujący się na wizytę w naszym biurze sprzedaży lub zakup nieruchomości w sprzedawanych przez nas inwestycjach ma gwarancję indywidualnego podejścia. Każdy nasz klient ma inne oczekiwania, a my staramy się je zrealizować.

Jakie klient ma zabezpieczenia, że developer wywiąże się z umowy?
Rafał Renduda: Kupujący zawierając z deweloperem umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego jest w pełni zabezpieczony na wypadek hipotetycznego niepowodzenia inwestycji. W pierwszej kolejności umowa bardzo jasno precyzuje i definiuje nabywany produkt, czyli mieszkanie lub dom. Określa jego lokalizację w budynku lub na terenie inwestycji, powierzchnię, standard wykonania, cenę (która jest gwarantowana przez cały okres realizacji inwestycji), warunki płatności oraz termin realizacji (przekazanie mieszkania/domu kupującemu oraz przeniesienie pełnej własności nabywanej nieruchomości). Umowa wyraźnie określa, do jakich działań zobligowany jest developer, jeżeli produkt będzie odbiegał od jego charakterystyki zawartej w umowie. W przypadku, jeśli realizacja inwestycji opóźni się o określoną w umowie liczbę dni, kupujący ma prawo rozwiązać umowę i oczekiwać zwrotu wszystkich wpłaconych środków. Każdorazowo przy zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, notariusz jako osoba zaufanie publicznego zobowiązana jest do weryfikacji stanu prawnego inwestycji oraz poprawności treści zawieranej umowy. Developer zobligowany jest do okazania klientowi wszystkich dokumentów, takich jak pozwolenie na budowę, wyciąg z ksiąg wieczystych, dokumenty rejestracyjne spółki.

Na jakie formy finansowania może liczyć klient decydując się na kupno mieszkania lub domu?
Rafał Renduda: Najczęściej zakup nieruchomości finansowany jest ze środków własnych lub z kredytu hipotecznego. Część klientów decyduje się na sfinansowanie zakupu nieruchomości korzystając z obu możliwości - częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu. Są też klienci decydujący się na kredyt tylko na wykończenie mieszkania, cenę zakupu finansując z oszczędności lub pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży „starego mieszkania”, działki lub domu. Inwestor wraz agencją pośredniczącą w sprzedaży, dla każdej inwestycji stara się znaleźć bank, który bez przeciągania w nieskończoność i dokładania zbędnych formalności kredytuje zakup nieruchomości sprzedawanych przez nas.
Dziękuję za rozmowę.

Rafako analizuje przejęcie trzech europejskich firm 08:40 06.06.2006
wtorek

Raciborska spółka finalizuje rozmowy w sprawie kupna trzech zagranicznych firm. Dopiero kiedy będzie "po słowie", opublikuje prospekt i wyemituje akcje.

Pracujemy nad podwyższeniem kapitału. Zakładamy, że będzie to duża emisja. Czy z prawem poboru czy bez, jeszcze ustalamy. Zakładamy nawet obie formy równocześnie. Projekty uchwał powinny być ogłoszone w ciągu najbliższych tygodni - mówi Mariusz Różacki, prezes Rafako. Nie chce przewidywać, kiedy będzie gotowy prospekt emisyjny. - Cele, a więc to, na co planujemy wydać pieniądze z emisji, są już wybrane. Nie chcemy przed podpisaniem umów przedwstępnych informować dokładnie o tym naszych konkurentów. Też byliby zainteresowani kupnem tych firm. Nawet informacja, z jakich są one krajów, mogłaby fachowców z branży bardzo łatwo naprowadzić na trop - dodaje prezes Różacki.

Skokowy wzrost sprzedaży

Z naszych informacji wynika, że producent kotłów ma na celowniku trzy spółki z krajów Unii Europejskiej. Dwie z nich mają przychody nawet większe niż roczna sprzedaż grupy kapitałowej Rafako, jedna niewiele mniejsze. Pierwsze dwa podmioty polskie przedsiębiorstwo chce kupić jeszcze w tym roku. Kolejną firmę na początku przyszłego. Jak więc może wyglądać grupa kapitałowa za dwa lata? - Grupa Rafako chce powiększyć przychody do grubo ponad półtora miliarda złotych (w zeszłym roku wyniosły 500 mln zł - przyp. red). Oczywiście bez uwzględniania firm, które chcemy przejąć - twierdzi M. Różacki. Po planowanych akwizycjach skonsolidowane przychody Rafako mogą więc wzrosnąć nawet do ponad 3 mld zł. Pieniądze z emisji pójdą też na kapitał obrotowy. - Przy przychodach, jakie zaczynamy generować, potrzebujemy środków na bieżące potrzeby- dodaje prezes spółki.

Jaki będzie ten rok?

Rafako rozczarowało inwestorów wynikami za pierwszy kwartał tego roku. Czy spółka wydobędzie się z zaklętego kręgu niskiej rentowności? - Praktycznie kończymy wykonawstwo prac o niskiej marży. W pierwszym kwartale mieliśmy też problem z jednym z naszych kontrahentów. Rentowność będzie się poprawiać, co pokaże już drugi kwartał. Co do całego roku to przewidujemy, że przychody wzrosną o kilkadziesiąt procent, a tempo wzrostu zysku netto będzie jeszcze większe - mówi prezes Różacki. Przewiduje, że spółka zależna Elwo Pszczyna będzie miała w tym roku grubo ponad sto milionów złotych przychodów i na pewno lepszy niż w 2005 r. zysk (przekroczył 2 mln zł).

Rafako liczy, że dzięki inwestycjom w energetyce radykalnie zmieni się sytuacja finansowa firmy. - Według pesymistów, boom w energetyce potrwa 5 lat, według umiarkowanych optymistów 15 lat. Dlatego chcemy jak najszybciej kupić firmy i powiększyć grupę - komentuje Mariusz Różacki.

Była przecena akcji

Niedawno kurs Rafako obniżył się z około 33 do około 24 zł. - Myślę, że spółka wpisała się w pewien spadkowy trend na całej giełdzie. Nic złego w firmie się nie dzieje - przekonuje prezes. Niedawno Elektrimowi, który jest inwestorem strategicznym Rafako (ma 49,9 proc. akcji) komornik zajął jego akcje. - Nie wiem, co zrobi komornik. Z moich informacji wynika, że nie planuje żadnych gwałtowanych ruchów. Elektrim nie stracił prawa głosów z tych papierów - mówi M. Różacki.

Z ustaleń Parkietu wynika, że w razie sprzedaży walorów Rafako podczas aukcji, ustawi się po nie kolejka chętnych. Co na to prezes Różacki? - Niezręcznie mi o tym mówić, mamy przecież inwestora, ale faktycznie interesuje się spółką wiele firm - mówi M. Różacki. Nie chciał skomentować doniesień, że kupnem Rafako zainteresowane są przede wszystkim japońskie firmy energetyczne m.in. Marubani, Mitsubishi czy też Hitachi.

Prace w Polsce i za granicą

Najprawdopodobniej w ciągu miesiąca zamknie się finansowanie Elektrowni Bełchatów. Kiedy Rafako mogłoby się zabrać tam za prace? - Możemy wejść na teren budowy w pierwszy dzień po zamknięciu finansowania. W końcu mamy tam do wykonania prace za ponad 180 mln euro. Niedługo podpiszemy też umowę na dostawy do elektrowni Łagisza - mówi prezes Różacki. - Na rynku polskim już wkrótce, choćby się "waliło i paliło", trzeba będzie rocznie wymieniać 1000 MW - co oznacza 4 mld zł inwestycji w energetyce - twierdzi M. Różacki. Rafako liczy też na rynek niemiecki. Na razie spółka poinformowała, że będzie pracować dla Boxbergu. Tymczasem inwestycje szykują się w co najmniej kolejnych pięciu elektrowniach. - Kończymy rozmowy z elektrowniami Valdsun, Neurath i Moburg. Każda z tych umów jest warta kilkanaście milionów euro. Szczegóły dopracujemy w ciągu najbliższych tygodni. Są to wysokorentowne kontrakty - mówi prezes Różacki. Firma walczy też o wykonawstwo prac w Bułgarii, Czechach, o zlecenia w Ameryce Południowej. Jest blisko podpisania kontraktu na dostarczenie kotła do spalania biomasy w Australii. - Liczymy też na Indie, gdzie rozpoczyna się ogromny proces inwestycyjny, a warto dodać, że wiele elektrowni pracuje tam na naszych kotłach. Rozpoczynamy też starania o kontrakty w Chinach, gdzie jest ogromny deficyt energii - mówi M. Różacki.

Działka na sprzedaż

Z informacji "Parkietu" wynika, że Rafako jest blisko podpisania wstępnej umowy sprzedaży działki w Gdańsku. Znajduje się w centrum miasta naprzeciwko słynnego Żurawia. Nieruchomość położona w atrakcyjnym miejscu może być warta kilkanaście milionów złotych.

Michał Śliwiński

Tekst z kolumny nr 4 Gazety Giełdy Parkiet

Gazeta Dom napisała:

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości
http://dom.gazeta.pl/prawo/1,65546,2563385.html

Piotr Miączyński2007-01-17, ostatnia aktualizacja 2007-01-24 16:20
Stara zasada handlu mówi - kiedy dwie strony mają dobre intencje, żadna umowa nie jest im potrzebna. Wystarczy mocny uścisk dłoni. Ty - kupując czy sprzedając mieszkanie - musisz, niestety, przyjąć, że druga strona ma złe zamiary i odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy

Umowa przedwstępna - wzór
Finansowanie kupna mieszkania - informator
Podpisanie aktu notarialnego - informator
Ranking kredytów mieszkaniowych

Najważniejsze jest, abyś podpisał dobrą umowę. Dobrą, czyli chroniącą twoje interesy. Kupując (sprzedając) mieszkanie czy dom, musisz bowiem cały czas dmuchać na zimne i ani przez moment nie zapominać o jednej podstawowej zasadzie - czego nie masz w umowie, nie istnieje. Jeśli trafisz do sądu, bo sprzedawca nie zrobił czegoś, co obiecał, sąd zapyta - a ma pan to na piśmie? Nie masz? To przegrałeś proces.

W "Domu" zamieszczamy wzór umowy kupna mieszkania na rynku wtórnym, która pozwoli ci spać spokojnie. Jednocześnie dodajemy do niej minisłownik z wyjaśnieniem najważniejszych paragrafów oraz dziesięć rad dla osób kupujących nowe mieszkanie.

1. Umowa przedwstępna

Ustalasz ze sprzedającym najważniejsze elementy transakcji - termin jej zawarcia, cenę itp.

Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody sprzedawcy. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast sprzedawcy, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i były prywatny właściciel musi wydać ci mieszkanie.

Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od sprzedawcy możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). Czysto teoretycznie sprzedawca może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej.

2. Kupujący, sprzedający

Musisz mieć 100 proc. pewność, że osoba, która sprzedaje ci mieszkanie, jest jego właścicielem.

Dlatego warto sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie sprzedający. Unikniesz w ten sposób sytuacji, gdy właścicielem mieszkania jest Jan Kowalski - ojciec, ale sprzedaje je... Jan Kowalski - syn, który do lokalu praw żadnych nie ma.

Kupując mieszkanie od osoby w związku małżeńskim, sprawdź, czy lokal jest w tzw. wspólnocie majątkowej, czy nie. Innymi słowy, czy np. mąż nie sprzedaje go za plecami żony.

Jeśli sprzedający twierdzi, że mieszkanie nabył przed ślubem, w umowie powinien znaleźć się taki fragment: "Sprzedający oświadcza, że prawa do lokalu stanowią jego majątek osobisty, gdyż nabył je przed zawarciem związku małżeńskiego, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową z żoną nie zawierał".

Jeśli lokal sprzedaje małżeństwo: "Małżonkowie .................................... i ..................................... oświadczają, że przysługuje im na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej prawo własności (ewentualnie spółdzielcze własnościowe prawo do...) do lokalu mieszkalnego nr....".

3. Przedmiot umowy

W tym fragmencie umowy musi być dokładnie określone, co kupujesz: mieszkanie na prawie odrębnej własności (często określane jako własność hipoteczna) bądź tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

1. Podstawowa różnica - spółdzielcze prawo do mieszkania nie daje ci własności lokalu (domu). Jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Właścicielem twojego mieszkania jest więc spółdzielnia. Ale owo prawo (tak samo jak przy odrębnej własności) możesz sprzedać, darować, wziąć kredyt pod hipotekę itd. Możesz je także przekazać komuś w drodze spadku.

PAMIĘTAJ! Spółdzielcze własnościowe prawo może należeć do kilku osób (np. ciebie i syna). Członkiem spółdzielni może być jednak tylko jedna osoba, chyba że - wyjątek - prawo przysługuje tobie i żonie (albo mężowi). Prawo odrębnej własności może należeć do kilku osób.

UWAGA! Nie trzeba być członkiem spółdzielni, aby mieć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu! Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możesz przekształcić w prawo odrębnej własności. Wystarczy tylko złożyć odpowiedni wniosek do spółdzielni.

2. Jeśli kupujesz spółdzielcze prawo do lokalu, to ten fragment umowy powinien wyglądać tak: "Przedmiotem umowy jest zobowiązanie do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr... przy...".

3. Ustal, czy: - mieszkanie ma pomieszczenia dodatkowe (piwnicę, taras, balkon, garaż). Jeśli należą one do mieszkania, powinny być wymienione w tym fragmencie umowy.

4. Oświadczenie sprzedającego

Powinno ci gwarantować, że mieszkanie jest "czyste", czyli: bez żadnych wad prawnych (np. hipoteki na kilkaset tysięcy), fizycznych (cieknącego dachu), zaległości czynszowych (niezapłacone rachunki za mieszkanie za kilkanaście tysięcy) bądź wcześniej podpisanej innej umowy przedwstępnej.

Uwaga! Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane z korzystaniem z lokalu (miejsca garażowego) za okres do dnia wydania mieszkania (garażu) kupującemu.

5. Oświadczenie kupującego

Kupujący oświadcza, że "widzi, co kupuje", innymi słowy, że akceptuje taki, a nie inny stan lokalu

Zwróć uwagę na fragment "posiada środki na zakup prawa do lokalu". To ekstra zabezpieczenie dla sprzedającego. Czasami zdarza się sytuacja, że kupujący wycofuje się z umowy ze swojej winy (bo np. nie dostał kredytu), a następnie żąda zwrotu zadatku, bo "przecież on chciał kupić, a bank kasy nie dał". Taki paragraf dodatkowo przekonuje sąd, że kupujący wiedział, co robi, podpisując umowę i brał na siebie ryzyko nieotrzymania kredytu.

6. Dokumenty

Zanim dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej, powinieneś zobaczyć kilka dokumentów.

1. Akt własności lokalu bądź przydział (jeśli mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe, jest to dokument, w którym spółdzielnia przyznaje prawo do mieszkania).

2. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze, jego właściciel powinien przedstawić "zaświadczenie do sprzedaży" wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Zaświadczenie informuje, że sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o powierzchni (...), pod adresem (...). Wiele spółdzielni zamieszcza w zaświadczeniu także inne istotne informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego, czy lokal jest zadłużony i ewentualnie na ile, oraz czy ma księgę wieczystą, czy nie.

3. Podobne zaświadczenie wydaje również wspólnota.

4. Wypis z księgi wieczystej. W przypadku mieszkania na tzw. prawie odrębnej własności (co to jest, patrz niżej) kupowanego na rynku wtórnym księga będzie zawsze. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe - UWAGA - od pierwszego właściciela, może jej nie być. Sprzedający będzie miał tylko tzw. przydział. Wtedy ten fragment umowy wyglądać powinien tak: "Sprzedający oświadcza, że spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu nie ma urządzonej księgi wieczystej".

7. Cena

Precyzyjnie powinno być określone, ile płacisz i za co. Innymi słowy, nie może być wątpliwości, czy np. cena 400 tys. obejmuje dodatkowo garaż, czy płacisz za niego ekstra.

8. Termin

To podstawowy element umowy przedwstępnej - ustalenie terminu podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości. Standardowo jest to od czterech do sześciu tygodni od zawarcia umowy przedwstępnej.

9. Zapłata

Jeśli kupujący będzie się wspomagał kredytem bankowym, na pieniądze (drugą transzę) sprzedający będzie musiał poczekać kilka dni (zazwyczaj około pięciu) od momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (podpisania aktu notarialnego kupna - sprzedaży).

Do wypłaty pieniędzy bank potrzebuje wypisu z aktu notarialnego przyniesionego przez kupującego bądź sprzedającego. Pieniądze mogą być przy tym wypłacone tylko na rachunek bankowy sprzedającego.

10. Zadatek czy zaliczka

Zaliczka, gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego (bo np. nie dostał kredytu), to sprzedający zwraca mu pieniądze. Działa to również w drugą stronę. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego (bo np. znalazł lepszą ofertę), zwraca zaliczkę i koniec sprawy.

Z zadatkiem jest inaczej. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, traci pieniądze, które dał przy podpisywaniu umowy. Gdy sprzedawca chce się wycofać z umowy, musi go wypłacić w podwójnej wysokości - czyli oddać pieniądze, które dostałeś od kupującego, oraz dołożyć drugie tyle z własnej kieszeni. Ile? Zaliczka bądź zadatek to standardowo 10 proc. wartości transakcji. Może być jednak mniejsza (np. 5 proc.), gdy wartość transakcji jest bardzo duża bądź umowa jest podpisywana w formie aktu notarialnego (sprzedający ma większą pewność, że do transakcji dojdzie).

Co więc wybrać?

Rada dla sprzedającego Jeśli masz pewność, że na 100 proc. chcesz sprzedać lokal i znalazłeś świetnego kupca, wybieraj zadatek. Jeśli zaś czujesz, że z twojej winy coś może nie wypalić, wybierz lepiej zaliczkę.

Rada dla kupującego.

Czym wyższy zadatek, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że sprzedawca będzie chciał wycofać się z umowy.

11.

Jeśli sprzedający zataił coś odnośnie stanu prawnego lokalu (np. że obciążona jest jeszcze niewpisaną do księgi wieczystej hipoteką), kupujący może wycofać się bez żadnych konsekwencji z transakcji i dostać - jeśli był on przewidziany - zadatek w podwójnej wysokości.

Nowe mieszkanie - co powinno koniecznie być w umowie

1. Oświadczenie dewelopera, że jest właścicielem gruntu, na którym ma stać budynek.

2. Zapewnienie, że przeniesie na ciebie własność mieszkania w stanie wolnym od wszelkich obciążeń wraz z udziałem we współwłasności działki, na której będzie usytuowany budynek, oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku.

3. Dokładną lokalizację budynku, w którym ma być twoje mieszkanie, jeśli nie ma jeszcze adresu, musi być podany numer księgi wieczystej działki.

4. Dokładne usytuowanie mieszkania w budynku: piętro, numer, a także jego powierzchnię, powierzchnię piwnicy, tarasu, balkonu, miejsca postojowego w garażu podziemnym, komórki gospodarczej itp.

5. Cenę mieszkania podaną tak, żebyś nie miał wątpliwości, ile zapłacisz. Deweloperzy i spółdzielnie stosują dwie metody:

a) według postępów robót na budowie - płacisz tylko za to, co zostało zrobione. Korzystnie więc jest się umówić np. tak: - I rata - 5 proc. wartości inwestycji płatne w dniu podpisania umowy przedwstępnej; - II rata - 30 proc. po wykonaniu stanu zerowego, czyli fundamentów; - III rata - 30 proc. po wykonaniu stanu surowego itd.

b) ratalny - co miesiąc, kwartał itp. Jeśli deweloper (spółdzielnia) zmusza cię do przyjęcia tego wariantu, staraj się jak najmniej zapłacić na początku.

Umów się tak, żebyś mógł główne transze opłat wnosić wtedy, kiedy budowa będzie już bardzo widocznie zaawansowana. Ustal też, że ostatnia wpłata nastąpi dopiero po odbiorze mieszkania, w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność domu, mieszkania na ciebie.

6. Dokładny termin ukończenia inwestycji, czyli konkretną datę, np. 1 kwietnia 2009 r.

7. Zapis o karach umownych za niedotrzymanie terminu - najlepiej, żeby były to odsetki ustawowe naliczane za każdy dzień opóźnienia.

Przyjrzyj się, jakie kary grożą ci za wycofanie się z umowy (zwykle jest to ok. 5 proc. wartości mieszkania). Grożąca ci kara umowna powinna być w takiej samej wysokości jak grożąca deweloperowi.

8. Wstaw do umowy warunek, że powierzchnia mieszkania będzie liczona według jednej z dwóch polskich norm:

a) PN-70/B - 02365 z 30.6.1970 r. lub b) PN-ISO 9836-1997 z 28.10.1997 r.

9. Dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper przeniesie na ciebie własność nieruchomości trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma to być konkretny termin, np. do 1.1.2010 r.

10. Zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od momentu podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy.

Po co to?

Bywają przypadki, że deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze haczyki to:

- od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu, kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką);

- od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania).

Warto przez 5 lat wstrzymać się ze sprzedażą

Izabela Lewandowska 25-10-2007, ostatnia aktualizacja 26-10-2007 11:09

Bez względu na to, kiedy stałeś się właścicielem domu, placu czy własnościowego mieszkania spółdzielczego – przed 1 stycznia 2007 r. czy po tej dacie, nie zapłacisz podatku, jeśli ze sprzedażą poczekasz 5 lat

Oczywiście podatku tego nie zapłacisz w razie wcześniejszej sprzedaży, jeśli przysługuje ci prawo do zwolnienia (str. I).

Okres 5-letni liczy się od końca roku, w którym kupiłeś dom, mieszkanie, działkę, wybudowałeś dom, otrzymałeś przydział mieszkania spółdzielczego. Potem pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) fiskus przestaje się interesować. To w 2007 r. się nie zmieniło. Jeśli więc np. mieszkanie kupiłeś w 2005 r., to bez obawy obciążenia na rzecz fiskusa możesz je sprzedać dopiero 1 stycznia 2011 r., a jeśli w 2007 r. – dopiero 1 stycznia 2013 r.

Co jest datą nabycia

Choć zasada liczenia okresu uwalniającego od podatku od sprzedaży wydaje się prosta, to czasem powstają jednak wątpliwości, jak liczyć ten 5-letni okres. Pojawiły się one w związku z podatkiem 10-procentowym, ale odpowiedź na nie będzie dotyczyć także nowego 19-procentowego podatku od dochodu ze sprzedaży.

Jeśli kupiliśmy nieruchomość, datą nabycia jest podpisanie aktu notarialnego kupna-sprzedaży. Dotyczy to także zakupu mieszkania od dewelopera. Jeśli więc np. umowę przedwstępną spisałeś w 2006 r., zapłaciłeś wówczas wszystkie raty za mieszkanie i otrzymałeś klucze do mieszkania, ale akt notarialny został spisany 10 stycznia 2007 r. – to ten dzień będzie datą nabycia w rozumieniu przepisów o podatku od sprzedaży.

W wypadku domu mieszkalnego czy innego budynku wybudowanego przez sprzedającego datą wybudowania jest, zgodnie z prawem budowlanym, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a gdy takie pozwolenie nie jest potrzebne – data zawiadomienia urzędu o rozpoczęciu użytkowania budynku.

W przypadku uzyskania lokalu własnościowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej bezpośrednio od niej będzie to data przydziału lub zawarcia umowy ze spółdzielnią o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli lokum takie zostało kupione na rynku wtórnym, od poprzednika, będzie nią data aktu notarialnego kupna. Data przyjęcia do spółdzielni i to czy w ogóle nabywca uzyska członkostwo, jest bez znaczenia.

Sprzedaż po odzyskaniu wywłaszczonego

Nie jest „nabyciem” w rozumieniu przepisów o podatku od sprzedaży zwrot nieruchomości wywłaszczonej. Zatem w razie sprzedaży nieruchomości liczy się data pierwotnego nabycia wywłaszczonej potem nieruchomości. Tak samo jak zwrot wywłaszczonego trzeba traktować przyznanie byłym właścicielom gruntów na podstawie tzw. dekretu o gruntach warszawskich.

Wątpliwości co do liczenia 5-letniego okresu uwalniającego od podatku od sprzedaży dotyczą też np. mieszkania, domu, działki rekreacyjnej uzyskanych w wyniku podziału majątku dorobkowego, jeśli nieruchomość została kupiona przez małżonków np. 10 lat wcześniej, ale od końca roku, w którym nastąpił podział, nie upłynęło jeszcze 5 lat. W takim wypadku datą nabycia będzie data kupna tej nieruchomości przez małżonków.

Sytuacja się komplikuje, jeśli były małżonek uzyskał wyłączną własność za spłaty na rzecz byłego męża czy żony. Za datę nabycia sprzedawanej nieruchomości uznać wówczas należy datę jej nabycia w czasie związku małżeńskiego, jeśli wartość nieruchomości otrzymanej przez daną osobę w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym (wyrok NSA z 9 kwietnia 1997 r., I SA/Kr 35/97). Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy np. cały majątek dorobkowy wart był 350 tys. zł, udziały małżonków były w nim równe (to reguła), zatem udział w nim każdego z małżonków wynosił 175 tys. zł, a żonie przypadło mieszkanie o wartości 150 tys. zł. Jeżeli wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w tym majątku, to za datę nabycia tej nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego.

Sprzedaż przekształconego

Jeśli własność nieruchomości uzyskamy w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w razie jej sprzedaży pięcioletni okres, podczas którego obowiązuje podatek od sprzedaży, liczy się od nabycia prawa użytkowania wieczystego, a nie prawa własności (pismo ministra finansów z 21 kwietnia 1999 r., PB 2/MK-0212/99). „Rz” zwróciła się do Ministerstwa Finansów o zajęcie stanowiska, jak liczyć datę nabycia w razie: przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania oraz prawa spółdzielczego własnościowego we własność oraz spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ministerstwo Finansów w piśmie z 22 września 2007 r. (MB8/371/2007) odpowiedziało, że jeśli chodzi o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w prawo własnościowe, to dla obliczania 5-letniego okresu istotna jest data nabycia prawa własnościowego.

Od wybudowanego na wynajem podatek przez 10 lat

Nadal obowiązuje odrębny 10-letni okres, w którym sprzedaż i zamiana pociąga za sobą obowiązek zapłacenia 10-procentowej daniny, w odniesieniu do mieszkań lub domów wzniesionych z wykorzystaniem ulgi na budowę domów wielorodzinnych z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Ulgi tej nie ma od 2001 r., ale nadal obowiązują przepisy mówiące, kiedy ulgę tę trzeba zwrócić, a także przepis wydłużający do 10 lat okres, w którym przychód ze sprzedaży takich domów lub ich części objęty jest 10-procentowym podatkiem. Okres 10-letni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie, tj. inwestor otrzymał pozwolenie na użytkowanie budynku. Nadal jednak uwalnia od 10-procentowego podatku wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży na cele mieszkaniowe.

Źródło : Rzeczpospolita

http://www.rp.pl/artykul/65078.html

Zmowa czy strach?

2008.05.12

Teraz jest najlepszy czas na kupowanie własnego M. Jeszcze tylko przez kilka miesięcy ceny nowych mieszkań i domów będą się utrzymywały na dzisiejszym poziomie. Potem mogą pójść już tylko w górę. Deweloperzy boją się powtórki wojny cenowej sprzed 7 lat, która doprowadziła do krachu na rynku. I za nic w świecie nie chcą sprzedawać taniej

To odpowiedź na pytanie, dlaczego bardziej opłaca się wyłożyć pieniądze na wyposażenie kuchni i jadalni albo samochód niż zażądać mniej za metr kwadratowy.
- Deweloperzy będą robić promocje, czyli dodawać gratisy. Będą ograniczać budowę nowych mieszkań, ale cen znacząco nie obniżą - twierdzi Rafał Skrzatek, dziennikarz portali Bankier.pl i Investmap.pl oraz miesięcznika "Inwestor". - Dlaczego? Obniżki oznaczałyby wojnę cenową, z którą mieliśmy do czynienia na początku XXI wieku. A ta wojna ich wtedy zniszczyła - dodaje.
To były dla branży straszne lata. Mieszkań nie miał kto kupować. Ceny spadły na łeb na szyję. Tylko w pierwszym kwartale 2002 r. wydano w całym kraju pozwolenia na budowę 11 227 mieszkań w nowych budynkach, niemal o 48% mniej niż w trzech pierwszych miesiącach 2001. Czyli przez rok o połowę spadła liczba inwestycji. Spora część deweloperów zbankrutowała. Przetrwali tylko najsilniejsi. Zdaniem analityków przedsiębiorcy zrobią wszystko, by nie dopuścić do powtórki tego scenariusza.

Ja nic nie wiem

Czy oznacza to, że deweloperzy umówili się na nieobniżanie cen mieszkań, ograniczając walkę o klienta jedynie do coraz bardziej wymyślnych promocji? Patrząc na bogate oferty, można tak przypuszczać. Wrocławski Gant na przykład proponuje w cenie mieszkania zestaw RTV/AGD: telewizor, kino domowe, piekarnik z płytą indukcyjną, okap, lodówkę.
- Promocja nie zależy od tego, jakie klient chce kupić mieszkanie. Oferta dotyczy też zainteresowanych kawalerkami - mówi Magdalena Kałuska-Sztandera, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Gant Development. Mimo bogatych zachęt, cen nie obniżą. Przez zmowę cenową? - Nic nie wiem na temat tego, żeby była taka zmowa. A nawet jeśli, to my nie bierzemy w niej udziału - dodaje.

Bo klient wymaga

Reinhold do willi i mieszkań przy ulicach: Karpackiej, Terenowej oraz Przyjaźni dodaje AGD, lodówkę, kuchenkę, zlew, baterię, meble kuchenne i jadalnię. Dodatkowo w budynkach przy ul. Terenowej promocje obejmują także prace wykończeniowe. Dlaczego?
- Przy wciąż rosnących cenach mieszkań klienci są wybredni i szukają dla siebie atrakcyjnej oferty, której warunki będą adekwatne do ceny - tłumaczy.
Inny wrocławski deweloper TMB rozdaje toyoty yaris klientom, którzy podpiszą umowę przedwstępną na kupno wartego 450 tys. mieszkania przy Rakietowej. Warte ponad 40 tys. auto ma komputer pokładowy i radio. Jedyny mankament to reklama dewelopera "zdobiąca" karoserię pojazdu, ale to drobiazg, bo TMB przez trzy lata pokrywa koszty eksploatacji auta (m.in. ubezpieczenie, serwis, wymiana opon). Gratisy to promocja. O obniżce cen nie ma mowy. Nawet jeśli, podobnie jak wszystkim innym, sprzedaż idzie znacznie gorzej niż przed rokiem.
- To prawda. W ubiegłym roku sprzedawaliśmy 20 do 30 domów miesięcznie. Teraz 4 lub 5. Ale stać nas na to, żeby nie sprzedawać taniej i nie planujemy obniżek - przyznaje Aneta Alczyk z TMB. Dlaczego? - W górę poszły strasznie koszty robocizny - dodaje.

Zebrania grubych ryb nie było

Robią tak już prawie wszyscy. Prawie.
- My niczego nie dodajemy. Po co mam proponować toyotę komuś, kto woli ople? Lepiej obniżyć o tę kwotę cenę mieszkania. Bo dla kupujących obecnie te 30 tysięcy złotych robi dużą różnicę - mówi Robert Sowa, wiceprezes Profit Developement. - Czy istnieje jakaś zmowa? Nie wiem. Ale nie sądzę. Te działania to raczej psychologiczny efekt strachu. Lepiej jest dodać bardzo drogi sprzęt, co de facto oznacza, że samo mieszkanie sprzedajemy taniej, czyli dołożyć, niż pozwolić na spadek cen - dodaje.
Co więc z tą zmową? Nie było żadnego tajnego posiedzenia grubych ryb szykujących zamach na nasze portfele. Działają tu raczej inne czynniki. Pierwszy to strach przed spadkiem ceny. Drugi psychologiczna bariera niesprzedawania wolnych mieszkań w kompleksie zamieszkanym do tej pory przez ludzi, którzy kilka miesięcy temu zapłacili drożej.
- Rzeczywiście jest tak, że ofert po niższych cenach jest niewiele - mówi Leszek Michak, prezes wrocławskiej giełdy nieruchomości. Ruch jest jednak głównie na rynku wtórym. - Jest on w tej chwili tańszy od pierwotnego około 16 procent. Nie licząc tego, że nowe mieszkania są w stanie deweloperskim, a kupowane od kogoś do zamieszkania lub do niewielkiego remontu - dodaje.

Będzie drożej

Dziś wciąż na rynku pierwotnym sprzedawane są domy i mieszkania stawiane na gruntach kupowanych w 2006 roku - czyli przed bumem. Ale za kilka miesięcy wejdą także stawiane już na droższych działkach. Deweloperzy z pewnością wykorzystają to do usztywnienia cen.

Bartłomiej Knapik

http://echomiasta.pl/index.php?option=c ... &Itemid=46